Chỉ giới xây dựng cùng với quy mô, mật độ và thủ tục xin cấp phép là những vấn đề cần chú ý hàng đầu trước khi tiến hành thi công công trình. Nắm được các quy định của pháp luật về chỉ giới xây dựng để tránh bị phạt. Vậy chỉ giới xây dựng là gì? Pháp luật có quy định như thế nào về đường chỉ giới xây dựng? Cùng đi tìm hiểu chi tiết nhé.
Khái niệm chỉ giới xây dựng là gì?
Khái niệm chỉ giới xây dựng là gì được quy định đinh rõ ràng và cụ thể tại khoản 6, Điều 3,Luật Xây Dựng năm 2014 và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021) như sau:
“Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.”
Hiểu một cách đơn giản, chỉ giới xây dựng được hiểu là đường ranh giới xác định trên bản đồ thực địa và bản đồ quy hoạch. Nó làm nhiệm vụ phân định ranh giới giữa phần đất lưu không và đất được cấp phép thi công, xây dựng công trình.
Trong một số ít công trình xây dựng có đường chỉ giới và đường chỉ đỏ trùng với nhau. Cụ thể như: công trình được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng sát với đường chỉ đỏ hoặc công trình được cấp phép xây dựng lùi vào so với đường đỏ chỉ giới theo đúng yêu cầu của quy hoạch.
Xác định chỉ giới xây dựng như thế nào?
Muốn biết được đường chỉ giới xây dựng của công trình bạn có thể tham khảo các cách xác định dưới đây:
Với trường hợp công trình bắt buộc phải có giấy phép xây dựng thì đường chỉ giới xây dựng nằm trên giấy phép xây dựng được cấp phép bởi cơ quan có thẩm quyền.
Với những công trình được miễn giấy phép xây dựng thì bạn không cần quan tâm đến đường chỉ giới xây dựng là gì nữa. Nhưng nếu bạn muốn tìm hiểu thông tin để đảm bảo được tính pháp lý cho công trình thì có thể tìm hiểu đường chỉ giới thông qua:
- Cán bộ phường/ xã/ thị trấn nơi bạn chuẩn bị xây dựng công trình.
- Cán bộ phụ trách địa chính, xây dựng trong khu vực
- Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng hoặc cổng thông tin điện tử của đơn vị này.
Quy định của pháp luật về đường chỉ giới và khoảng lùi tiêu chuẩn
Sau khi nắm được khái niệm chỉ giới xây dựng là gì, cách xác định chỉ giới xây dựng thì bạn cũng cần biết được các thông tin liên quan đến quy định của pháp luật về chỉ giới xây dựng để tránh vi phạm.
Quy định của pháp luật về khoảng lùi công trình
Khoảng lùi công trình được hiểu là khoảng không gian ngăn cách giữa đường chỉ đỏ và đường chỉ giới xây dựng. Khoảng lùi của công trình là bao nhiêu còn tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch cũng như không gian kiến trúc. Dưới đây là những quy định về khoảng lùi công trình cụ thể:
Chiều rộng của đường nhỏ hơn 19m:
- Nếu công trình xây dựng có chiều cao dưới 19m thì không cần lùi. Có thể thi công sát với vỉa hè.
- Nếu chiều cao của công trình xây dựng là 22m thì cần lùi vào 3m tính từ vỉa hè.
- Nếu công trình xây dựng cao 25m thì khoảng lùi là 4m so với vỉa hè.
- Khi chiều cao của công trình xây dựng lớn hơn 28m thì cần lùi vào 6m tính từ vỉa hè.
Chiều rộng lòng đường trong khoảng 19-22m
- Công trình xây dựng được xây sát vỉa hè, không cần lùi khi chiều cao công trình dưới 22m.
- Lùi vào 3m tính từ vỉa hè dành cho các công trình xây dựng có chiều cao từ 22-25m.
- Lùi vào 6m với các công trình xây dựng có độ cao lớn hơn 28m.
Bề rộng lòng đường lớn hơn 22m
- Công trình có chiều cao 28m sẽ được xây sát với vỉa hè và không cần khoảng lùi.
- Những công trình xây dựng từ 28m trở lên phải lùi vào cách vỉa hè 6m.
Những bộ phận được vượt qua đường chỉ giới là gì?
Khi tìm hiểu về đường chỉ giới, nhiều người cũng băn khoăn rằng trong quá trình xây dựng, những bộ phận được phép vượt qua đường chỉ giới xây dựng là gì? Pháp luật quy định không có bộ phận nào của công trình xây dựng được phép vượt quá đường chỉ giới, đường chỉ đỏ. Chỉ trong trường hợp, đường chỉ giới xây dựng lùi vào sau đường chỉ đỏ thì một số bộ phận của công trình được phép vượt qua như sau:
- Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, cánh cửa, mái đua, mái đón, móng nhà, gờ chỉ và ô văng
- Riêng ban công chỉ được phép nhô ra quá chỉ giới xây dựng là 1,4 m và không được phép quay hoặc che chắn để tạo thành căn phòng tạm.
Có được xây dựng lấn sang nhà bên cạnh
Luật Xây Dựng năm 2014 có quy định rõ ràng khi xây dựng về việc xâm lấn như sau:
- Các bộ phận trên toàn bộ ngôi nhà không được phép lấn sang nhà bên cạnh kể cả các thiết bị đường ống, đường ống ngầm…
- Không được phép xả nước thải, nước mưa, nước điều hòa, khí thải… sang nhà bên cạnh.
Những yếu tố kỹ thuật cần đảm bảo khi thi công công trình
Sau khi nắm được khái niệm đường chỉ giới xây dựng là gì? Những bộ phận nào được phép vượt quá đường chỉ giới thì bạn cũng cần quan tâm đến những yếu tố kỹ thuật bắt buộc phải đảm bảo khi thi công công trình bao gồm:
- Miệng ống xả thông khói, thông hơi, hút mùi không hướng ra phía thành phố.
- Đặt biển quảng cáo trước nhà thì độ phản quang của vật liệu sử dụng để làm biển quảng cáo không được nhiều hơn 70%.
- Sân phơi quần áo không được bố trí trước của của những ngôi nhà khác trong cùng khu phố.
- Độ cao của cục nóng điều hòa không khí khi đặt ở mặt tiền sát với đường chỉ giới phải từ 2.7m trở lên. Nước xả điều hòa không được xả trực tiếp ra mặt đường, hè phố.
- Nếu xây dựng hàng rào thì kiến trúc phải thông thoáng, có tính thẩm mĩ và tuân theo quy định của từng khu vực cụ thể.
Mức phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng là gì?
Mức bị phạt khi vi phạm chỉ giới xây dựng là gì cũng là câu hỏi nhận được nhiều sự quan tâm. Căn cứ theo điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP về việc quy định xử phạt hành chính khi vi phạm chỉ giới xây dựng, các cá nhân sẽ bị phạt tài chính từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng tùy theo lần và mức độ vi phạm.
Căn cứ theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, ngoài việc bị phạt tài chính, công trình xây dựng nếu có biểu hiện vi phạm đường chỉ giới sẽ bị buộc tháo dỡ phần công trình nằm trong sai phạm. Chủ công trình và các cơ quan có thẩm quyền không được phép điều chỉnh lại giấy phép xây dựng để hợp thức hóa sai phạm.
